【轉載】房地產去庫存：從土地供應角度看對水泥需求的影響
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發布時間：2024-07-01 01:35:12
2024年4月30日，中共中央政治局會議召開，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展”，去庫存成為現階段房地產行業的重要任務。
同日，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，要求根據商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供應，通過調控土地供應來實現房地產去庫存目標。
因此，本文將從土地供應的角度來分析房地產行業去庫存對水泥需求的影響。2021年以來，由于房地產行業進入下行周期，國內土地市場持續大幅萎縮，供求規模僅有過去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份，全國住宅用地供應規模為9667萬平方米，同比減少約25.9%，降幅仍然較為明顯。具體來看，1-2月國內土地供應規模同比略有增長；3-4月各地推地力度減弱，土地供應規模不及去年同期水平，降幅約在3-4成之間；5月份，盡管在季節性因素影響下，土地供應規模環比略有增加，但受政策限制，同比降幅進一步擴大至4成以上。圖1：全國住宅用地供應規模及變化情況（萬平方米、%）數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）土地供應縮量既是過去房地產行業景氣度下行的結果，也是制約未來房地產施工規模的核心因素。
現階段，房企拿地普遍較為謹慎，地方政府化債任務又限制了城投托底拿地的行為，加之中央重提去庫存，國內土地供應受到多重約束，住宅用地供應規模將進一步收縮。
因此，短期內地產端水泥需求總量仍然不存在出現實質性改善的現實基礎。另外，根據財政部數據，2024年1-5月全國政府性基金預算收入為16638億元，同比下降10.8%。其中，國有土地使用權出讓收入為12810億元，同比下降14.0%。
在土地供應規模收縮的背景下，地方政府財政收入隨之減少，財政收支壓力將對基建項目開工產生負面影響，從而拖累基建端水泥需求。分省份來看，江蘇、山東、河南以及河北是土地供應大省，2023年住宅用地供應量均在4000萬平方米以上，占全國宅地供應總量的比例分別為11.1%、9.4%、7.0%和6.9%；其次是四川、湖北、浙江、安徽、貴州、湖南以及江西等省份，住宅用地供應規模普遍在2000-4000萬平方米之間，占比約為4.8%-6.0%左右；國內其余省市住宅用地供應量均在2000王平方米以下。根據上述數據，在房地產去庫存背景下，政府控制土地供應規模可能將會對江蘇、山東、河南以及河北等省份水泥需求產生相對較大的影響。圖2：2023年國內各省市住宅用地供應量占比（%）數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）2024年1-5月，全國30個省市當中，住宅用地供應量同比減少的有26個，住宅用地成交量同比減少的有25個，占比均超過8成。由此可見，2024年國內土地市場仍然延續供需雙弱的趨勢。在土地供應方面，山東、河北、江蘇以及河南繼續占據住宅用地供應量的前四位，但供應量同比均有所減少。其中，河南和河北住宅用地供應減量相對明顯，同比降幅分別達到17.7%和40.1%。從土地成交率來看，全國住宅用地出讓平均成交率（住宅用地成交量/住宅用地供應量）為73.2%。在土地成交量高于全國平均均線的省市當中，成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省，住宅用地成交率分別為71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低說明當地土地供應過剩，政府存在主動縮減供應量的可能性。表1：2024年1-5月各省市住宅用地供應及成交情況（單位：萬平方米，%）數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）從商品住宅去化周期來看，珠海和東莞市場商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增商品住宅用地出讓，土地供將應受到限制；常州、北京以及長春等23個城市商品住宅去化周期在18個月至36個月之間，需要按照“盤活多少、供應多少”的原則確定土地出讓面積上限；成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18個月以下，土地供應可由當地政府自主靈活調控。由此可見，目前區域中心城市商品住宅去化情況普遍好于周邊城市，長三角、成渝以及關中平原城市群的商品住宅去化情況整體好于京津冀、珠三角以及東北等區域。因此，京津冀、珠三角以及東北地區受到政策約束的可能性較大，土地供應預計將出現更為明顯的縮量，拖累當地水泥需求。圖3：2024年5月全國30個大中城市商品住宅去化周期（月）數據來源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）自房地產周期下行以來，國內土地市場持續萎縮，成為水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份開始，政府重提房地產去庫存，將會從供應角度進一步推動土地市場規模收縮。
現階段，國內各省市房地產和土地市場存在較為明顯的分化現象。
河北、河南等省份本身存在土地供應過剩的壓力，加之所在區域的中心城市商品住宅去化周期相對偏長，受政策影響較為明顯，土地市場收縮幅度將大于國內其他區域。
因此，房地產去庫存政策預計將對上述區域水泥需求形成一定的壓力。
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